Fragen und Antworten
1. Wieviel Haus kann ich mir leisten?
Eigener Herd ist Goldes wert, weiß der Volksmund.
Entsprechend ungebremst ist der Drang zum Immobilieneigentum.
Bei der Finanzierung der eigenen vier Wände wird allerdings von vielen Immobilieninteressenten immer wieder der gleiche Fehler gemacht. Angelockt durch Musterhäuser, Hochglanzprospekte der Immobilienbranche und vielversprechende Zeitungsannoncen wird erst das Traumhaus oder die Traumwohnung ausgesucht und sehr viel später die Frage nach der Finanzierung gestellt.
Nicht selten sind Verträge für die Immobilie oder das Baugrundstück schon unterschrieben, wenn frustriert festgestellt wird, daß die Traumimmobilie gar nicht oder nur mit einer Risikofinanzierung zu realisieren ist. Wie geht man vor, wenn man nicht zu den wenigen Glücklichen gehört, die den Kauf einer Immobilie "cash" erledigen
Das Familieneinkommen
Wie in einem Unternehmen in der Wirtschaft muss der Bauherr vor der Investition als erstes eine gründliche Analyse seiner Finanzen vornehmen.
Dazu stellt er die gesamten Monatsnettoeinnahmen der Familie zusammen. Bei Arbeitnehmern sind das im Normalfall die monatlichen Nettoverdienste.
Bei schwankenden Löhnen ist der Durchschnitt mehrerer Monate, besser noch eines Jahres zu errechnen.
Selbständige orientieren sich an ihrem Gewinn eines Jahres.
Urlaubsgeld, Weihnachtsgeld 13-te bzw. 14-te Monatsgehälter und andere mögliche Sonderzahlungen sollten aus Sicherheitsgründen unberücksichtigt bleiben.
Das Kindergeld kann in voller Höhe dem Monatseinkommen hinzugerechnet werden.
Lebenshaltungskosten
Auf der Gegenseite werden nun alle Ausgaben, die im Leben einer Familie anfallen, aufgelistet. Beachten muss man, daß es viele Verpflichtungen gibt, welche von der monatlichen Zahlungsweise abweichen. Wichtig ist, daß alle Zahlungen im Laufe eines Jahres erfasst werden. Nur so ist es möglich, eine genaue Analyse der Ausgaben vorzunehmen.
Wer heute noch Mieter ist, setzt bei der Lebenshaltung nur die Bewirtschaftungskosten der Wohnung, wie Wasser, Strom, Gas usw. an.
Das sind Kosten, welche auch ein Immobilienbesitzer später einplanen muss.
Die heutige Kaltmiete entfällt später und steht somit für die Finanzierung zur Verfügung.
Am Ende des Geldes ist noch Monat übrig
Wenn Sie zu der Erkenntnis kommen, daß Ihre Ausgaben sich mit den Einnahmen decken oder sogar überschreiten, können Sie sich eigentlich jede weitere Mühe sparen.
Nehmen wir aber an, Sie haben mehr Einnahmen als Ausgaben, dann rechnen Sie dem Überschuss ihre heutige Kaltmiete hinzu und haben somit ca. den Betrag, den Sie für eine spätere Finanzierung monatlich aufwenden können. Vergessen Sie nicht den Sparbeitrag, den Sie bisher für Ihr Traumhaus beiseite gelegt haben.
Das Ergebnis wird mit 12 multipliziert, um den Jahresaufwand zu errechnen.
Diesen Betrag wiederum teilen wir durch 10%. Dabei ist ein Zins von 8% und eine Tilgung von 2% unterstellt. Sie erhalten somit den Betrag, der als Darlehen aufgenommen werden kann.
Auch an später denken
Auch wenn heute die Zinsen für Baudarlehen günstiger sind, rechnen wir zur Sicherheit so, denn auch die günstigste Zinsfestschreibung geht einmal vorbei und niemand kann vorhersagen, wie die Konditionen für Ihr Darlehen dann aussehen. Immerhin liegt der nominale Durchschnittszins für Baudarlehen mit 10-jähriger Festschreibung bei ca. 8,5%. Das heißt, es kann Sie auch schlimmer treffen.
Eventuelle Einkommenssteigerungen bis zu diesen Zeitpunkt reichen unter Umständen doch nicht aus, um höhere Belastungen aufzufangen.
Dem bisherigen Ergebnis fügen Sie das vorhandene Eigenkapital und den Wert der möglichen Eigenleistungen hinzu und erhalten als Ergebnis, "Wieviel Haus" Sie sich leisten können.
Das Ergebnis stellt nur eine Grobrechnung dar.
Zugeschnitten auf Ihre persönliche Situation wäre zu prüfen, ob Fördermittel möglich sind, denn zinsgünstige Baudarlehen und Aufwendungsdarlehen beeinflussen den finanziellen Spielraum positiv.
Wer bereits über ein schuldenfreies Baugrundstück verfügt, hat natürlich einen sehr viel größeren Betrag für Haus und Baunebenkosten zur Verfügung, als Bauherren, die noch auf Grundstückssuche sind.
Überprüfen Sie auf jeden Fall erst Ihre finanzielle Ausgangssituation und gehen dann auf Objektsuche.
Sie ersparen sich und Ihrer Familie möglicherweise große Enttäuschungen.
2. Wie effektiv ist der "Effektivzins"?
Nicht das Maß aller Dinge / Termin für Zins- und Tilgungsverrechnung wichtig / Zusätzliche Nebenkosten nicht aus dem Auge verlieren
Seit 1985 regelt die Preisangabenverordnung (PAngV) die Angabe des Effektivzinses bzw. des anfänglichen effektiven Jahreszinses bei Krediten. Bis zu dieser Zeit war ein schneller und zuverlässiger Preisvergleich durch die Vielfalt der angebotenen Konditionen und die Vielzahl der Preisbestandteile für den Endverbraucher äußerst schwierig.
Dünne Aussage ohne Vergleichsfaktoren
Mit der PAngV wurde für alle Anbieter von Krediten vorgeschrieben, welche Elemente in die Berechnung des Effektivzinses einzugehen haben. Leider wurden damals auch einige Faktoren "vergessen". Es sind vor allem Dinge, die sich nur mittelbar auf den Kredit beziehen, wie z.B. Bereitstellungszinsen, Schätzgebühr, Teilratenzuschläge und Kosten für die Kreditsicherheiten. Diese Kosten belasten zwar den Kreditnehmer, aber beeinflussen nicht den Effektivzins nach PAngV. Für viele künftige Kreditnehmer ist der Effektivzins heute eine wichtige Größe beim Vergleich von Kreditangeboten. Der Effektivzins ist mittlerweile selbst für einige "schlaue" Banker so "wichtig" geworden, dass sie behaupten, die monatliche Belastung errechnetsich über den Effektivzins (Beratungsgespräch in der Sparkasse MOL). Das stimmt natürlich nicht, denn nach wie vor wird die monatliche Kreditrate mit dem Nominalzins errechnet. Der Effektivzins sagt uns nur wenig, wenn man nicht noch andere Vergleichsfaktoren zur Verfügung hat.
Die Restschuld im Blick behalten
Für den folgenden Vergleich wurden einmal die unterschiedlichen Zins- und Tilgungs-verrechnungstermine von 8 verschiedenen Banken bei einem Darlehen von 250.000 Euro mit einem Nominalzins von 7,0%, einer anfänglichen Tilgung von 1,0% und keine weiteren Nebenkosten gegenübergestellt. (siehe Tabelle unten)
Der Termin für die Zins- und Tilgungsverrechnung hat einen entscheidenden Einfluss auf den Effektivzins, aber nicht immer auch auf die Restschuld. In der Tabelle vergleichen wir hierzu Bank 1 bis 3 und stellen fest, dass zwar die Kreditrate monatlich gezahlt wird, aber bei Bank 1 am Monatsanfang, bei Bank 2 in der Monatsmitte und bei Bank 3 am Monatsende. Die Tilgungsverrechnung erfolgt jeweils sofort. Der Effektivzins ist bei Bank 3 am günstigsten, jedoch die Restschuld ist nach 10 Jahren bei allen Banken gleich hoch. Der Bauherr macht also keinen Fehler, wenn er sich in diesem Fall für Bank 1 entscheidet.
Quartalsweise Zahlung hat ihre Haken
Anders bei Bank 4. Hier wird die Rate in der Monatsmitte gezahlt, aber die Bank verrechnet die Tilgung erst am Quartalsende. Der Effektivzins ist besser als bei Bank 1, durch die verzögerte Tilgungsverrechnung ist die Restschuld jedoch nach 10 Jahren höher, als bei Bank 1. Bei Bank 5 fällt die Restschuld noch ungünstiger aus, weil hier die Tilgungsverrechnung erst am Ende des Jahres erfolgt. Betrachten wir noch Bank 6. Sie hat den besten Effektivzins, aber nicht die kleinste Restschuld, bedingt durch die Quartalszahlungsweise. Nachteil für den Kreditnehmer: Er muss einmal im Quartal eine Rate von 5.000 Euro bereithalten. Bank 7 und Bank 8 ziehen die Raten auch jeweils einmal im Quartal ein, verrechnen aber die Tilgung am Jahresende. Dadurch ist die Restschuld zwar gleich hoch und schlechter als bei Bank 6, der Effektivzins jedoch unterschiedlich, da Bank 7 die Rate am Quartalsanfang und Bank 8 am Quartalsende einzieht.
Der Vollständigkeit halber sei noch erwähnt, dass bei einer jährlichen Zahlungsweise, am Ende eines Jahres, der Effektivzins unter den o.g. Kreditbedingungen gleich dem Nominalzins ist.
Die Restschuld wäre gleich Bank 5, 7 und 8. Diese Zahlungsweise findet aber in der Praxis bei privaten Baudarlehen keine Anwendung.
Der künftige Kreditnehmer sollte für sich die Schlussfolgerung ableiten, dass der Effektivzins nicht das Maß aller Dinge ist, sondern in aller Regel die Höhe der Monatsrate und die Restschuld nach der Zinsfestschreibung. Außerdem ist der Bauherr gut beraten, sich genau nach allen Nebenkosten der Bank zu erkundigen.
Vergleich Effektivzins bei unterschiedlichen Ratenzahlungen und Tilgungsverrechnungen
Darlehen 250.000 | Euro Nominalzins: 7,0% | anfängliche Tilgung: 1,0% | keine weiteren Kosten
| Bank 1 | Bank 2 | Bank 3 | Bank 4 | Bank 5 | Bank 6 | Bank 7 | Bank 8 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ratenzahlung | Monats-beginn | Monats-mitte | Monats-ende | Monats-mitte | Monats-mitte | Quartals-ende | Quartals-beginn | Quartals-ende |
| Tilgungs-verrechnung | sofort | sofort | sofort | Quartals-ende | Jahres-ende | sofort | Jahres-ende | Jahres-ende |
| monatl. Aufwand | 1.666,67 | 1.666,67 | 1.666,67 | 1.666,67 | 1.666,67 | 1.666,67 | 1.666,67 | 1.666,67 |
| Tatsächliche Rate | 1.666,67 monatlich | 1.666,67 monatlich | 1.666,67 monatlich | 1.666,67 monatlich | 1.666,67 monatlich | 5.000,00 im Quartal | 5.000,00 im Quartal | 5.000,00 im Quartal |
| Effektivzins | 7,286% | 7,259% | 7,233% | 7,268% | 7,307% | 7,189% | 7,388% | 7,228% |
| Rangfolge | 6. | 4. | 3. | 5. | 7. | 1. | 8. | 2. |
| Restschuld nach 10 Jahren | 213.941 | 213.941 | 213.941 | 214.229 | 215.459 | 214.229 | 215.459 | 215.459 |
| Rangfolge | 1. | 1. | 1. | 2. | 3. | 2. | 3. | 3. |
3. Zinsen im Keller - wem nutzt es?
Die historisch niedrigen Zinsen sind auch für künftige Anschlussfinanzierungen interessant
Baugeld ist zur Zeit so günstig, wie noch nie. Während Bauherren Anfang der neunziger Jahre noch Zinsen zwischen acht und neun Prozent in Kauf nehmen mussten gibt es 10-Jahres- konditionen heute schon mit einer 4 vor dem Komma und selbst Zinsen mit einer Festschreibung über 15 Jahre bekommt man bei guten Anbietern schon um die 5 %. Von diesen guten Konditionen profitieren natürlich alle Darlehensnehmer, die sich jetzt kurzfristig mit dem Erwerb einer Immobilie befassen, oder unmittelbar eine Anschlussfinanzierung benötigen. Mit der richtigen Beratung und einem klugen Konzept können sich diese Darlehensnehmer langfristig eine stabile Finanzierung sichern.
In die Zukunft schauen
Die günstigen Konditionen können sich aber auch all jene Bauherren sichern, bei denen die
Anschlussfinanzierung laufender Verträge erst in einigen Monaten oder Jahren fällig ist.
Da solche Finanzierungen keine Eile haben, lohnt sich ein gründlicher Vergleich. Wer für die Anschlussfinanzierung
kaum noch Beratungsbedarf hat, der ist möglicherweise bei einer Direktbank gut aufgehoben. Diese Bilderbuchkonditionen
können auch sehr nützlich zum Pokern mit der Hausbank sein.
Forward-Darlehen
Es ist möglich, bis zu drei Jahre im Voraus mit der alten oder einer neuen Bank über ein Anschlussdarlehen zu verhandeln. Die Banken nennen diese Kondition Forward-Darlehen (forward = vorwärts). Allerdings gibt es dann den Zins von heute nicht zum Nulltarif. Die Banken lassen sich die Vorlaufzeit pro Monat mit ca. 0,025% Zinsaufschlag bezahlen. Wer sich also eine aktuelle Kondition von 4,5% für seine Anschlussfinanzierung in 36 Monaten sichern will, muss einen Aufschlag von 0,9% in Kauf nehmen- Er kann sich also nur eine 5,4% reservieren lassen. Was ist aber, wenn der Zins bis dahin gar nicht steigt ? Es kann also sinnvoll sein, den Markt weiter zu beobachten und mit dem Forward-Darlehen zu warten.
Die Umschuldung
Für den vorzeitigen Ausstieg aus teuren Krediten gibt es auch die Möglichkeit der Umschuldung. Bei der Umschuldung wird der alte Kredit vorzeitig gekündigt und sofort ein neuer aufgenommen. Die alte Bank muss allerdings zustimmen und lässt sich dann den Ausstieg mit der so genannten Vorfälligkeitsentschädigung fürstlich bezahlen. Diese Entschädigung ist umso größer, je länger die Restlaufzeit des alten Darlehens ist. Falls die Bank überhaupt zustimmt, bleibt es ein gründliches Rechenspiel, ob eine Umschuldung über diesen Weg überhaupt finanziell sinnvoll ist. Ganz klar geregelt ist der Kreditausstieg bei Tod des Darlehensnehmers oder bei Verkauf der Immobilie. Alle anderen persönlichen Gründe sind vom guten Willen der Bank abhängig und sind nur selten von Erfolg gekrönt.
Kredit mit Bereitstellungszinsen
Ein Bereitstellungskredit wird von den meisten Banken bist zu einem Jahr in Voraus bewilligt und sichert im Gegensatz zum Forward-Darlehen tatsächlich den Zins von heute. Dabei wird der Vertrag parallel zum laufenden Altvertrag abgeschlossen und kostet die berühmten und so gefürchteten Bereitstellungszinsen. In der Regel ab 4. Monat 0,25% p.m. Auch das ist Verhandlungssache.
Was passt zu wem ?
Welche Fortschreibung die Richtige ist, kann pauschal nicht gesagt werden. Die Entscheidung kann aber mit Hilfe eines unabhängigen Finanzexperten getroffen werden. Wenn der Bauherr bei seiner bisherigen Bank bleibt, hat er den wenigsten Stress und Aufwand, denn die Weiterführung des Darlehens ist meistens nur eine Formsache. Nur selten werden aktuelle Einkommensnachweise verlangt. Anders dagegen bei einer neuen Bank. Hier darf der Darlehensnehmer die Hosen wieder komplett runter lassen. Das Objekt und die finanzielle Situation werden genau unter die Lupe genommen und da die Banken immer restriktiver werden, könnte das für so manchen Bauherren eine Hürde sein.
4. Schlüsselfertig oder Schlüssel fertig?
Werbesprüche, Sonderangebote und Baubeschreibungen.
Die Wahrheit liegt im fertigen Haus.
In Deutschland ist fast alles genormt und geregelt. Aber ausgerechnet in Bereichen, wo es immer um viel Geld und
das Recht des Verbrauchers geht, da gibt es die größten Lücken.
So auch im privaten Baurecht. Es gibt z.B. keine festen Regeln, wie ein Werk- oder Bauvertrag aussehen muss. Man könnte
annehmen, dass immer eine Bau- und Leistungsbeschreibung zu einem Hausvertrag gehört, jedoch sieht die Realität ganz
anders aus. Kaum ein Vertrag bietet vollständige Informationen. Der Bauherr kann nur erahnen, was auf ihn zukommt.
Erschwert wird die Situation dadurch, dass Fachbegriffe, Abkürzungen und Werbewörter die Verständlichkeit
erheblich beeinflussen. Der gnadenlose Preiskampf in der Baubranche hat dazu geführt, dass die Angebote immer mehr die
Funktion von Lockvögeln erhalten.
129.000 Euro ab OK heißt z.B. ab Oberkante Kellerdecke und bedeutet, dass weder ein Keller noch eine Bodenplatte dazu gehört. "Malerfertig" sagt uns nicht etwa, dass der Maler fertig ist, sondern dass das Haus zum Malern bereit steht. Der bekannteste Mogelbegriff ist jedoch "Schlüsselfertig". Der Laie vermutet, dass er jetzt in das Haus einziehen kann, aber fast immer fehlen die Malerarbeiten und Fußbodenbeläge. Das bedeutet für den Bauherren auch eine finanzielle Zusatzbelastung, entweder weil Eigenleistungen erbracht werden müssen oder weil die Arbeiten durch Handwerksfirmen ausgeführt werden.
Bauherren sind gut beraten, sich bereits vor der Vertragsunterzeichnung genau über die Modalitäten mit ihren Baupartnern zu verständigen. Nichts sollte dem Zufall überlassen werden und eine Hausplanung muss ohne Zeitdruck erfolgen. Misstrauen ist angesagt, wenn kurzfristige Termine für Preisnachlässe angesetzt oder Kopplungsgeschäfte angeboten werden. Befolgt man diesen Rat nicht, kann der Wege ins eigene Heim leicht zum Abenteuer werden.
Zu einem seriösen Hausangebot gehören auf jeden Fall die komplette und ausführliche Bau- und Leistungsbeschreibung, ein detailliertes Preisangebot unter Berücksichtigung von Sonderwünschen und Gutschriften für Eigenleistungen, Grundrisse mit Maßen, der Entwurf des Bauvertrages mit Zahlungsplan, Zusatzvereinbarungen, Anfangs- und Endterminen, eine Referenzliste der Firma und eine Bindefrist für das Angebot.
Bedenkt der Bauherr, dass er nicht Bittsteller ist, sondern der Baufirma ein faires Geschäft anbietet, dann hat er schon mal eine gute Ausgangsposition.
Bauherren geben schließlich ihr gutes Geld, deshalb haben sie auch ein Recht auf ehrliche Gegenleistung.
Weitere Informationen: www.climaton-konzepthaus.de
5. Wie kommt der Bauherr an sein Geld?
Bevor Geld vom Darlehenskonto ausgezahlt wird, sind einige Spielregeln zu beachten.
Viele Bauherren denken erst sehr spät an die Finanzierung und wundern sich dann, dass sie nicht schnell
genug an ihr Geld kommen.
Aus diesem Grund hier ein paar grundsätzliche Spielregeln, die es zu beachten gilt.
Wenn der Darlehensvertrag unterschrieben ist, fließt noch lange kein Geld. Im Normalfall vergehen ca. 2-4 Wochen, bis
das erste Geld ausgezahlt werden kann, denn erst müssen noch einige Formalitäten erledigt sein.
Als erstes muss der Notar die Grundschuldbestellungsurkunde ausstellen und an die Bank senden, weiterhin muss er beim zuständigen Grundbuchamt die Eintragung der Grundschuld beantragen.
Normalerweise zahlt die Bank erst aus, wenn die Grundschuld eingetragen ist, doch das kann nicht selten etwas dauern, deshalb hat der Gesetzgeber eine Ersatzlösung zugelassen. "Notarbestätigung" oder "notarielle Rangbescheinigung" heißt das Zauberwort. Mit diesem Dokument bestätigt der Notar gegenüber der Bank, dass einer rangrichtigen Eintragung der Grundschuld nichts im Wege steht. Allerdings stellen die Notare diese Bescheinigung erst aus, wenn im Grundbuchamt durch die Rechtspfleger ein bestimmter Bearbeitungsstand hergestellt ist. Diesen Bearbeitungsstand kann ein Notar frühestens 10-14 Tage nach dem Antrag auf Eintragung der Grundschuld abfragen.
Etwas einfacher funktioniert die Angelegenheit, wenn beim Immobilienkauf der Kaufpreis auf ein Notaranderkonto gezahlt wird. In diesem Fall entfällt die Notarbestätigung. Das gilt jedoch nur, wenn nicht außer dem Kaufpreis noch Geld für Renovierung oder Modernisierung ausgezahlt werden soll. Wenn das erledigt ist, muss der Darlehensnehmer der Bank eine Auszahlungsanweisung und einen Bautenstandsbericht bzw. eine Rechnung vorlegen. Bautenstandsberichte müssen grundsätzlich durch den Bauleiter oder Architekten unterschrieben sein. Wenn es keine Beanstandungen der Belege durch die Bank gibt, wird das Geld ausgezahlt. Zahlungsempfänger kann der Darlehensnehmer oder das Bauunternehmen sein. Es ist mit Banklaufzeiten von 2-7 Tagen zu rechnen. Nur eine telegrafische Anweisung sorgt für Überweisung am gleichen Tag, dafür sind allerdings ca. 20 Euro fällig. Die meisten Banken zahlen auch Summen bis zu 10.000 Euro blanko aus, wenn z.B. Geld für die Eigenleistungen benötigt wird.
Grundsätzlich gilt:
Alle Formalitäten lassen sich um so einfacher abwickeln, je schlüssiger der Kosten- und
Finanzierungsplan ausgeführt ist. Außerdem verlangen die Banken, dass der Darlehensnehmer zuerst sein Eigenkapital
einsetzt (wenn er noch welches hat).
Ein weit verbreiteter Irrtum ist der Wunsch der Bauherren, das Geld in einer Summe ausgezahlt zu bekommen. Die Banken zahlen
immer nur soviel Geld aus, wie gerade an Gegenleistung hergestellt bzw. angeschafft ist.
Bei den oben dargestellten Abläufen handelt sich um Standardregeln. Es gibt natürlich immer irgendwo auch seltene Ausnahmen, die aber nicht Gegenstand dieses Beitrages sein sollten. Bauherren machen sich das Leben mit den Auszahlungsmodalitäten leichter, wenn sie frühzeitig mit der Finanzplanung beginnen und einen präzisen Kostenplan vorweisen können. Dazu gehört auch eine detaillierte Aufstellung der Eigenleistungen, getrennt nach Material- und Lohnkosten.
6. Der Makler und die Courtage
Ist das die Formel für wenig Arbeit und viel Geld ?
Makler gibt es wie Sand am Meer. Es gibt gute, weniger gute und solche , die es lieber lassen sollten. Leider beweist uns das Leben, dass die dritte Gruppe offensichtlich den größten Anteil stellt. Das ist auch kein Wunder, denn Makler kann jeder werden. Es genügt ein polizeiliches Führungszeugnis, eine SCHUFA-Auskunft und eine Gewerbeanmeldung, die je nach Bundesland zwischen 200 und 400 Euro kostet. Nach fachlicher Qualifikation oder Berufserfahrung fragt niemand.
Die Fürsten der beiden Maklerverbände VDM und RDM beteuern zwar in regelmäßigen Abständen, dass ihre Schäfchen hoch qualifiziert sind und kompetente Arbeit abliefern, jedoch sieht die Realität ganz anders aus. Aus meiner zehnjährigen Praxis als Baufinanzberater ist mir kaum ein Fall bekannt, wo meine Kunden sich positiv über die Arbeit und den Service "ihres" Maklers geäußert haben, egal ob Mietglied in einem der Berufsverbände oder nicht.
Ein paar typische Probleme und Beispiele sollen den Zustand in der Maklerzunft belegen. Mögen mir die Makler verzeihen, die tatsächlich immer eine korrekte Arbeit und einen ordentlichen Service anbieten.
Die Maklercourtage
Das erste Problem ist Maklercourtage. Eine gesetzliche Regelung über Höhe und Zahlungsweise gibt es
nicht. In einigen Bundesländern teilen sich Verkäufer und Käufer die Courtage, in Berlin und Brandenburg
jedoch zahlt z.B. nur der Käufer den vollen Betrag und das sind fast immer 6% zzgl. MwSt. Interessant ist in diesen
Zusammenhang die Erfahrung vieler Kunden, dass der Makler immer deutlich Partei für den Verkäufer ergreift, obwohl
es seine Aufgabe ist, zwischen den Vertragsparteien ausgleichend zu vermitteln. So ganz nebenbei kassiert er aber das Geld vom
Käufer - CASH.
CASH ?
Ja, denn die meisten Makler bestehen darauf, dass ihnen das Geld bar nach dem Notartermin überreicht wird. Rechnungen und
bargeldloser Zahlungsverkehr sind der Branche offensichtlich unbekannt. Ach ja richtig, der arme Makler hat schlechte
Erfahrungen gesammelt, da wurden angeblich Rechnungen nicht bezahlt oder der Scheck (lang ist es her) war nicht gedeckt.
Liebe Leserin und lieber Leser, lassen Sie sich nicht verarschen, denn die meisten Makler haben es nie auf diesem Weg
versucht. Und "Ihr" Makler wäre nicht der Erste, der sich das Bargeld am Finanzamt vorbei in seine Tasche
steckt.
Das Exposé
Was Kaufinteressenten oftmals als so genanntes Exposé angeboten bekommen, ist ein Fall für den Aktenvernichter. Über Ortslage, Alter des Objektes, Größe und Beschaffenheit gehen diese Papiere kaum hinaus. Verlangt der Interessent Wertgutachten, Bauzeichnungen, Berechnungen der Wohnfläche und des umbauten Raumes, oder gar die Flurkarte und einen aktuellen Grundbuchauszug, dann reagieren die meisten Makler mit empörtem Staunen. Zeigt sich der Kunde unentschlossen, so wird Druck gemacht mit dem Hinweis, dass es noch andere Interessenten gibt. Fordern Sie den Makler und lassen Sie ihn für sein Geld ruhig richtig arbeiten, denn je mehr Informationen über die Immobilie bekannt sind, desto kleiner ist das Risiko, Mängel zu kaufen.
Die Maklerklausel im Notarvertrag
Die meisten Makler haben gute Kontakte zu Notaren. Das hat den Vorteil, dass bei einer Kaufabsicht ein Termin
beim Notar schnell realisiert werden kann. Aber bitte nichts überstürzen, denn es gibt eine klare gesetzliche
Regelung, dass den Vertragsparteien (Verkäufer und Käufer) 14 Tage Zeit für das Studium des Vertragsentwurfes
und die Möglichkeit zu Korrekturen einzuräumen ist.
In den Notarvertrag lassen sich die Makler gerne eine so genannte Maklerklausel einbauen. Diese Klausel findet sich am Ende
des Vertrages. Mit dem Inhalt wird der Anspruch des Maklers auf seine Courtage fest geschrieben. Nur hat diese Maklerklausel
einen ganz entscheidenden Schönheitsfehler. Diese Klausel kostet den Käufer Geld, denn nach den Vorschriften des
Grunderwerbssteuergesetzes hat das Finanzamt das Recht, die Maklercourtage auf den Kaufpreis aufzuschlagen und aus der Summe
die Grunderwerbsteuer zu berechnen.
Deshalb hat diese Klausel nichts im Notarvertrag zu suchen. Hier werden allein die vertraglichen Vereinbarungen zwischen Verkäufer und Käufer geregelt.
Zur Klarstellung, niemand will dem Makler die Courtage streitig machen. Eine ordentliche Maklervereinbarung mit dem Kunden kann alles regeln.
Welche Makler meidet man ?
Beispiel 1:
Über eine Anzeige in der Berliner Zeitung wird eine Familie auf ein Baugrundstück aufmerksam. Anruf beim Makler, Verabredung am Grundstück. Erste Enttäuschung, kein Schlüssel dabei, somit ist nur eine Besichtigung von außen möglich. Exposé ? Fehlanzeige, ein Blatt mit Anschrift, Kaufpreis und kurzer Lagebeschreibung. Keine Aussage, dass es sich um Bauland handelt mit eventuellen Bebauungsvorschriften der Gemeinde, kein Grundbuchauszug. Also Verabredung zum zweiten Termin. Die Baulanderklärung wird vorgelegt, aber wieder kein Schlüssel usw.
Die Interessenten geben dem Makler eine dritte und letzte Chance. Vergebens, eine Besichtigung kann nicht erfolgen, weil der Makler den Schlüssel einfach nicht auftreibt. Statt dessen gibt er den schlauen Hinweis, man möge sich doch direkt an die Verkäuferin wenden.
Die Familie hat dann doch noch ein Grundstück gefunden, allerdings über einen anderen Makler.
Beispiel 2
Angeboten wir in Berlin eine gebrauchte Stadtvilla mit Sanierungsbedarf. Von Anfang an macht der Makler Druck, um den Notartermin zu vollziehen. Der Kaufinteressent bittet um Aufschub, weil er sich gemeinsam mit Bausachverständigen ein Bild vom Sanierungsumfang machen will und daraus den Finanzbedarf ermitteln möchte. Die Sachverständigen ermitteln einen völlig überzogenen Kaufpreis. Außerdem wünscht der Interessent einen Notar seiner Wahl, den er dann auch mit der Vorbereitung des Kaufvertrages beauftragt. Dabei ermittelt der Notar, dass es sich bei der Immobilie um ein Objekt mit einem Nutzungsrecht am Grundstück handelt (DDR-Problem) und die Eigentumsverhältnisse ungeklärt sind. Der Makler kannte die Grundbuchsituation natürlich nicht.
Trotz vielfacher Bemühungen des Notars und des Kaufinteressenten können die Probleme nicht geklärt werden. Der Kauf wird abgesagt. Der Makler kann die ganze Aufregung überhaupt nicht verstehen.
Beispiel 3:
Der gleiche Makler bietet eine gebrauchte Immobilie mit an. Grundbuchauszug liegt nicht vor. Der Notar besorgt den Auszug und hat eine Überraschung für die Käufer. Im Grundbuch ist eine Zwangsversteigerung eingetragen. Dem Makler war dieser Fakt unbekannt.
Beispiel 4
Eine Maklerin bietet ein Baugrundstück in der Nähe von Berlin an. Ein aktueller Grundbuchauszug liegt natürlich nicht vor. Bei der Bauvoranfrage müssen die Bauherren erstaunt zur Kenntnis nehmen, dass für das Grundstück vorerst kein Baurecht besteht.
Beispiel 5
Ein Makler in Berlin vertritt eine Erbengemeinschaft aus den alten Bundesländern und sorgt beim Notar für Stimmung, weil er immer neue Klauseln zu Gunsten der Verkäufer durchboxen will. Erst die deutliche Ermahnung des Notars, dass er der Makler für beide Parteien sei und schließlich das Geld vom Käufer bekommt sorgt für Ruhe.
Beispiel 6
Weder der (West)-Berliner Notar, noch die Maklerin aus Brandenburg können beim Notartermin mit einer Eintragung im Grundbuch aus DDR-Zeiten über ein längst gelöschtes Nutzungsrecht am Grundstück etwas anfangen. Die Maklerin kassiert aber nach dem Notartermin rund 15.000 DM, natürlich Cash.
Die Liste der Beispiele ließe sich endlos fortsetzen, denn fast jeder meiner Kunden hat diesbezüglich etwas zu berichten.
Einen wirklich guten und kompetenten Makler zu finden, ist nicht einfach.. Weder die Mitgliedschaft in einem Berufsverband, noch die Größe der Anzeigen, die Lage des Büro und die Automarke sind ein Zeichen für Kompetenz.
Das Beste sind noch immer die guten Empfehlungen !
7. Die richtige Anschlußfinanzierung
Niedrige Zinsen für heutige Anschlussfinanzierungen können richtig teuer werden, wenn der Darlehensnehmer nur eine kleie Monatsrate im Kopf hat.
Bauzinsen befinden sich noch immer in einem historischen Tief und eine ernst zu nehmende Gegenbewegung ist nicht in Sicht. Bauherren, deren Zinsfestschreibung jetzt abläuft, freuen sich über günstige Anschlussfinanzierungen, die natürlich mit einer sehr viel niedrigeren Monatsbelastung verbunden ist, als beispielsweise bei einem Finanzierungsbeginn vor zehn Jahren. Der Blick auf die bessere Kreditrate sollte aber nicht das einzige Kriterium für die Gestaltung der Anschlussfinanzierung sein. Viele Darlehensnehmer gehen sehr unkritisch an die Folgeverträge heran. Frei nach dem Motto: Meine Bank war damals günstig, da wird es jetzt auch so sein.
Praxisanalysen zeigen, dass nur etwa die Hälfte aller Darlehensnehmer konkrete Vergleichsangebote von anderen Kreditinstituten einholen. Dabei unterscheiden sich die Zinsen der Geldgeber erheblich. Hinzu kommt, dass es heute mit den günstigen Internetanbietern einen Markt gibt, der vor 10 Jahren noch gar nicht existierte. Allein über einen besseren Zins können in den Folgejahren einige tausend Euro eingespart werden. Ein Wechsel des Geldgebers ist auch nicht mit so hohen Kosten verbunden, wie viele Kreditkunden glauben. Der Gang zum Notar ist z.B. nicht notwendig, da die Grundschuld nur an den neuen Geldgeber abgetreten werden muss. Dafür verlangen die Banken kleine dreistellige Beträge.
Mit der Tilgung Geld sparen
Wer heute nach zehn Jahren in den Genuss günstigerer Zinsen kommt sollte dringend darüber nachdenken, ob er den Zinsvorteil nicht für eine höhere Tilgung nutzt, um die Laufzeit zu verkürzen und somit erhebliche Kosten zu sparen.
Ein Beispiel
Herr Becker hat vor 10 Jahren seine Eigentumswohnung mit einem Darlehen in Höhe von 219.856 Euro (damals 430.000 DM) finanziert. Er hatte außerdem ein damals steuerlich absetzbares Disagio von 10% in Anspruch genommen, um einen besseren Zins 5,903%- zu erhalten. Dafür war bis heute eine Monatsrate in Höhe von 1.265 Euro zu zahlen. Das tatsächlich ausgezahlte Nettodarlehen betrug 197.870 Euro. Heute, nach 10 Jahren beträgt die Restschuld noch 189.988 Euro.
Die Hausbank von Herrn Becker bietet für weitere 10 Jahre mit 4,80% einen attraktiven Zins, mit dem die neue Monatsrate nur noch 1.062 Euro betragen würde. Rund 200 Euro Entlastung, sollte Herr Becker da nicht sofort unterschreiben ?
Die Antwort lautet NEIN !
Jedenfalls nicht sofort.
Nach den bisherigen Konditionen betrug die kalkulatorische Laufzeit ca. 33 Jahre. Wenn Herr Becker das verlockende Angebot annimmt, würde sich die Laufzeit rein rechnerisch auf ca. 36 Jahre verlängern. Dies hängt mit der Wirkungsweise von Annuitätendarlehen zusammen. Hierbei wird eine gleich bleibende Rate gezahlt. Mit jeder Tilgung verringert sich die Restschuld und somit die darauf anfallenden Zinsen. Der eingesparte Zinsanteil wird der Tilgung zugeschlagen. Je höher der Zinssatz , desto schneller wirkt dieser Abzahlungseffekt. Wenn sich Herr Becker trotz des besseren Zinses für die Zahlung der bisherigen Rate entscheidet, dann verkürzt sich die kalkulatorische Laufzeit auf ca. 29 Jahre. Besonders interessant ist die Betrachtung der künftigen Restschuld. Wählt Herr Becker die bequeme Rate, steht er in 10 Jahren einer Restschuld in Höhe von 143.486 Euro gegenüber. Nimmt er die "alte" Rate in Kauf, beträgt die Restschuld nur noch 112.397 Euro.
Ein mehr als deutlicher Unterschied von 31.089 (!) Euro.
Schlussfolgerung
Wenn die Zinsfestschreibung endet, muss sich der Darlehensnehmer rechtzeitig mit den Modalitäten für die künftige Finanzierung beschäftigen. Zwei Fragen sind zu klären.
1. Wo bekomme ich den besten Zins ?
2. Welche Rate kann ich mir leisten ?
| neue kleinere Rate | alte gleich hohe Rate | |
| Bruttodarlehen 1993 | 219.856,00 | 219.856,00 |
| Nettodarlehen 1993 | 197.870,00 | 197.870,00 |
| Nominalzins 1993 | 5,903% | 5,903% |
| anfängliche Tilgung | 1,000% | 1,000% |
| Rate bei Vertragsbeginn | 1.265,00 | 1.265,00 |
| Restschuld 2003 | 189.988,00 | 189.988,00 |
| Anschlusszins nominal | 4,800% | 4,800% |
| Anschlussrate | 1.062,00 | 1.265,00 |
| Restschuld 2013 | 143.486,00 | 112.397,00 |
| Gezahlte Zinsen 1993-2003 | 121.899,00 | 121.899,00 |
| Gezahlte Zinsen 2003-2013 | 81.013,00 | 74.208,00 |
8. Was sind eigentlich Finanzierungskosten?
Kosten, an die (fast) keiner denkt
Bei jedem Erwerb von Wohneigentum ergeben sich neben den Kosten für Grundstück, Haus und Außenanlage eine Vielzahl von Nebenkosten. Während die Baunebenkosten, wie z.B. Kosten für Architekt, Statik, Prüfstatik, Vermessung, Bauvoranfrage, Baugenehmigung, u.a. in der Finanzplanung ihre Berücksichtigung finden, werden die direkten Finanzierungskosten oftmals sträflich vernachlässigt.
Ursache dafür sind mangelnde Kenntnisse und fehlende Beratung. Aber gerade die Kosten für eine mögliche Zwischenfinanzierung, Bereitstellungszinsen, Zinsen in der Bauzeit, Bürgschaften und Grundschuldbestellung erhöhen den Finanzierungsbedarf nicht unwesentlich.
Sind diese Kosten nicht eingeplant, können sich am Ende des Bauvorhabens, also kurz vor dem Einzug empfindliche Finanzierungslücken ergeben.
Wie funktionieren Finanzierungskosten ?
Am Beispiel von drei ausgewählten Kostenfaktoren, die jeden Häuslebauer treffen, der mit Kredit baut, soll die Wirkungsweise dieser Kosten dargestellt werden.
Wichtig ist noch zu wissen, dass die Banken bei ihren Berechnungen zur Zeit immer noch mit einem 360-Tage-Kalender rechnen, d.h. jeder Monat wird mit 30 Tagen angesetzt. (Europa soll? das ändern)
Grundschuldbestellung
Entsprechend der zeitlichen Folge steht bei einer Kreditaufnahme als erstes der Kontakt mit dem Notar auf dem Plan, damit er die Eintragung der Grundschuld(en) veranlasst.
Bei einem Darlehen von 150.000 (gleichfalls Betrag der Grundschuld) entsteht beim Notar eine Gebühr von 350 zuzüglich gesetzliche Mehrwertsteuer, Schreibgebühren und Porto.
Der gleiche Betrag, allerdings ohne Mehrwertsteuer, wird für die Eintragung der Grundschuld beim Grundbuchamt fällig.
Zu beachten ist, dass die Gebühren für mehrere kleine Grundschulden insgesamt höher sind, als für eine große Grundschuld.
Bei einer Briefgrundschuld kommen die Kosten für die Erteilung des Grundschuldbriefes hinzu. Bei unserem Beispiel wären das noch mal 87,50 .
Als Faustregel sollte man mindestens 0,5% des Darlehensbetrages für die Grundschuldbestellung einplanen.
Bereitstellungszinsen
Bei den meisten Kreditinstituten werden ab einem bestimmten Zeitpunkt Bereitstellungszinsen für den noch nicht in Anspruch genommenen Darlehensteil berechnet. Der Zins beträgt bei fast allen Banken 0,25% pro Monat und wird nach Ablauf einer Frist, welche im Darlehensvertrag festgeschrieben ist, taggenau berechnet.
Diese Frist schwankt je nach Bank zwischen wenigen Wochen und mehreren Monaten. Ein langer Zeitraum ist natürlich für die Kostenplanung günstiger.
Die Bereitstellungszinsen werden von den Banken allerdings nach unterschiedlichen Methoden fällig gestellt.
Betrachten wir folgendes einfaches Beispiel:
Es wurde ein Darlehen über 150.000 bewilligt. Bereitstellungszinsen sind bereits seit 30 Tagen fällig Die erste Zahlungsanforderung des Bauherren beträgt 20.000 .
Variante 1:
Die Bank zieht die angefallenen Zinsen von der ersten Teilauszahlung ab.
Die Bereitstellungszinsen betragen 375 (0,25 % von 150.000 ). Somit beträgt die Auszahlung 19.625 .
Auf dem Kreditkonto verbleiben noch 130.000 .
Nach weiteren 30 Tagen werden 25.000 abgerufen.
Es sind 325 Bereitstellungszinsen angefallen (0,25% aus 130.000 ). Es werden 24.675 minus der inzwischen angefallenen Bauzeitzinsen ausgezahlt.
Es stehen noch 105.000 zur Verfügung.
Bis zur Vollauszahlung wird nach dem gleichen Schema verfahren.
Variante 2:
Die Bank zieht die Bereitstellungszinsen als separate Rate mittels Lastschrift vom einem vereinbarten Konto ein.
Die jeweiligen Auszahlungen erfolgen ohne Abzug.
Variante 3:
Die Bank lässt die Bereitstellungszinsen auflaufen". Das bedeutet, dass die Auszahlungen ohne Abzug erfolgen. Die angefallenen Bereitstellungszinsen werden saldiert und bei der letzten Geldanforderung als Gesamtsumme vom Auszahlbetrag abgezogen.
Wurden die Bereitstellungszinsen nicht einkalkuliert, gibt es bei dieser Methode mit Sicherheit eine unangenehme Überraschung.
Bauzeitzinsen
Bauzeitzinsen sind Kreditzinsen während der Bauphase. Diese Zinsen werden auf den bereits ausgezahlten Darlehensbetrag berechnet. Grundlage für die Berechnung sind die vereinbarten Zinsen des bewilligten Darlehens.
Einige Banken berechnen bei Teilauszahlungen einen Zinsaufschlag, der bis zu 1% betragen kann. Gegenüber einer teuren Zwischenfinanzierung, bei der sich die Zinsen an den Dispo-Krediten orientieren, ist ein Teilratenzuschlag jedoch die bessere Alternative.
Betrachten wir unser Beispiel ohne Teilratenzuschlag und nehmen an, dass ein Nominalzins von 6,5% im Vertrag vereinbart war.
Variante 1:
Die Bank zieht die angefallenen Zinsen für die erste Rate von 20.000 bei der Auszahlung der zweiten Darlehensanforderung gemeinsam mit den Bereitstellungszinsen ab.
Zu den 325 Bereitstellungszinsen kommen also 108,34 hinzu. Das sind die Zinsen für die 20.000 für genau 30 Tage.
Zur Auszahlung gelangen also 24.566,66 .
Bis zur Vollauszahlung werden die beiden Zinsarten in dieser Weise verrechnet.
Auf Grund der höheren Darlehenszinsen wird der jeweilige Abzugsbetrag mit jeder Teilauszahlung größer.
Der Fehlbetrag muß entweder aus dem Eigenkapital oder aus dem laufenden Einkommen ergänzt werden.
Variante 2:
Die Bank zieht neben den Bereitstellungszinsen auch die Bauzeitzinsen als separate Rate mittels Lastschrift von einem vereinbarten Konto ein.
Der jeweils abgerufene Darlehensbetrag wird nicht belastet.
Variante 3:
Die Bank lässt außer den Bereitstellungszinsen auch die Bauzeitzinsen auflaufen". Das bedeutet, dass die Auszahlungen ohne Abzug erfolgen. Die angefallenen Bauzeitzinsen werden mit den Bereitstellungszinsen saldiert und bei der letzten Geldanforderung als Gesamtsumme vom Auszahlbetrag abgezogen.
Der Fehlbetrag kann bei dieser Methode mehrere tausend Mark betragen, wenn die Bauzeit- und Bereitstellungszinsen nicht einkalkuliert wurden.
Bei Variante 3 wird allerdings die gefürchtete Doppelbelastung - noch Miete und schon Kredit - umgangen.
Wie kalkuliere ich selbst ?
Es gibt keine verbindliche Berechnungsmethode, um die Bauzeitzinsen und Bereitstellungszinsen bereits im Vorfeld des Bauvorhabens exakt zu ermitteln.
Jeder Bauherr kann sich jedoch mit folgender Schätzformel helfen.
Bereitstellungszinsen = Darlehensbetrag x 0,25% x Bauzeit : 2
Bauzeitzinsen = Darlehensbetrag x Darlehenszins x Bauzeit : 24
Allein nach der Berechnungsmethode für die Bauzeit- und Bereitstellungszinsen wird man einen Geldgeber nicht auswählen.
Jeder Kreditnehmer ist jedoch gut beraten, die Bank oder den Finanzierungsberater danach zu befragen, um sich auf den Berechnungsmodus einzustellen und den tatsächlichen Kreditbedarf vor der Darlehensbeantragung zu kennen.
9. Ablauf der Eigentumsübertragung (Kaufvertrag)
Was man über die einzelnen Schritte beim Eigentumswechsel wissen muss
10. Selbständige haben es schwerer
Die unbeliebte Zielgruppe wird größer Banken lehnen verstärkt Baufinanzierungen ab
Kleinvieh macht auch Mist, nach diesem Motto haben Banken noch vor wenigen Jahren kleine und natürlich die großen Kredite ohne Ende vergeben. Bonitätsprüfungen wurden zum Teil sehr lax durchgeführt. Das Resultat sind eine riesige Zahl von notleidenden Krediten. In den rund 80.000 Zwangsversteigerungen des Jahres 2001 finden sich zum Teil auch Finanzierungen wieder, die im Vorfeld mangelhaft geprüft wurden. So mancher Bauherr wurde durch die Werbung und durch die Rechentricks der Banken und Finanzdienstleister regelrecht zur Kreditaufnahme ermuntert und sitzt nun in einer Schuldenfalle.
Da die Banken aber "lernfähig" sind, haben sie die Zügel angezogen und setzen heute zum großen Teil sehr viel strengere Maßstäbe an, wenn es um Baufinanzierungen geht.
Besonders bekommt das die Gruppe der Selbständigen und Freiberufler zu spüren und noch schwieriger wird es, wenn in einer Ehe oder Lebenspartnerschaft beide Partner eine selbständige Tätigkeit ausüben.
In fast grenzenloser Arroganz und Überheblichkeit maßen sich Banken an, so genannte Risikowirtschaftszweige zu benennen, die heute so gut wie keine Chance mehr haben, eine Baufinanzierung auf die Beine zustellen. Die Kreditinstitute geben immer weniger Berufszweigen eine wirtschaftliche Zukunft. Dazu gehören vorrangig die Gastronomie- und Hotelbranche, der Freizeitbereich, wie z.B. Fitness- und Sportstudios. Der Handel und kleine Handwerksbetriebe sind genauso betroffen, wie Handelsvertreter aller Art.
Welche Voraussetzungen sollte ein Selbständiger mitbringen?
Wenig hilfreich ist zum Beispiel ein guter Steuerberater, der mit seinem ganzen Wissen in den letzten Jahren das Einkommen kurz und klein gerechnet hat, um die Steuerlast niedrig zu halten. Niedrige Einkommenszahlen erweisen sich als erste Hürde für eine Kreditaufnahme.
Eine Selbständigkeit muss mindestens 3 Jahre erfolgreich ausgeübt werden. Das heißt, das Unternehmen muss drei Jahre solide schwarze Zahlen mit steigender Tendenz geschrieben haben. Dabei rechnen die Banken den Durchschnittsgewinn der letzten drei Jahre und der sollte nicht unter 25.000 vor Steuern liegen.
Ohne Eigenkapitel geht in der Regel bei einem Selbständigen nichts, 20 -. 30 % sind schon fast ein Muss.
Interessant ist auch die Tatsache, dass die Banken den Selbständigen höhere Lebenshaltungskosten unterstellen, als den Arbeitnehmern. Das wird mit den eigenen Aufwendungen für Krankenversicherung und Altervorsorge begründet. Problematisch ist auch das Thema Eigenleistungen. Die Banker können überhaupt nicht verstehen, dass ein Unternehmer, der seinen Betrieb erfolgreich führt, Zeit für Eigenleistungen hat.
Auf Grund der vielen Hindernisse haben sich einige Banken entschlossen, die Selbständigen in der Baufinanzierung völlig auszuschließen.
Folgender Grundsatz gilt deshalb für jeden Selbständigen. Gehen Sie zuerst zu Ihrer Hausbank. Sie kennt die wirtschaftlichen Verhältnisse am besten und hilft am ehesten bei der Finanzierung, wenn auch nicht unbedingt mit den allerbesten Konditionen. Für den Selbständigen lautet das Motto meistens: Problemlösung geht vor Superzins.
Wenn ein Angebot der Hausbank vorliegt, kann dieses dazu dienen, mit anderen Banken um bessere Konditionen zu verhandeln. Lehnt dagegen die Hausbank die Finanzierung ab, kann man sich eigentlich jede weitere Mühe sparen.
11. Muskelhypothek und Ökologie
Mit Eigenleistungen Geld sparen und trotzdem umweltfreundlich bauen,
der richtige Partner macht es möglich
Ökologisch bauen muss nicht teuer sein. Das beweisen die Häuser von Öko-Domo, die aus
zementgebundenen Holzspan- Schalungssteinen gebaut sind. Die innen mit einer Styroporschicht isolierten Steine erfüllen
strenge Anforderungen an Atmungsfähigkeit, Wärmespeicherfähigkeit und Wärmedämmung. Ein großes
Plus dieses Baumaterials: Es ist leicht und lässt sich auch von Laien problemlos verarbeiten. Durch Eigenleistung kann
der Bauherr bis zu 50 000 sparen.
DasPrinzip ist einfach:
Die großformatigen Steine werden aufeinandergesetzt und mit Beton ausgegossen. Da eine ganze Geschosshöhe in einem
Arbeitstag verfüllt werden kann, muss der Betonmischer mit Pumpe nur ein- bis zweimal in der ganzen Bauzeit kommen eine
enorme Ersparnis. Das fertige Haus wird von außen verklinkert oder verputzt. Der perfekte Service des Herstellers
ermöglicht es auch unerfahrenen Bauwilligen, den Hausbau mit Eigenleistung in Angriff zu nehmen. Von der Planung zusammen
mit einem Architekten über Checklisten, mit denen sich überprüfen lässt, was und wie viel an Eigenleistung
möglich ist, bis zur Baubetreuung und Bauabnahme durch Architekten ist an alles gedacht. Die Baufachberatung kann in
Anspruch genommen werden, ohne dass sich der Bauherr schon auf ein Öko-Domo-Haus festgelegt.
Preisgünstig werden die Häuser auch deshalb, weil eine Vielzahl durchkonstruierter Typenhäuser zur
Verfügung steht, die abgeändert werden können. So lässt sich ein Großteil Entwurfshonorar sparen.
Auf ein finanzielles Risiko lässt sich der Bauherr nicht ein, denn am Ende der Planungsphase steht ein Entwurf mit
festgelegtem Lieferumfang, Zeitplan und einem Festpreis.
Den Innenausbau kann der Bauherr weitgehend selbst übernehmen. Auch dafür bietet Öko-Domo Bausätze an, z.
B. für die Heizungs- und Sanitärinstallation, für die ausschließlich Markenartikel verwendet werden.
Ebenso gibt es Bausätze für Solaranlagen oder Regenwassernutzungssysteme, die leicht zu installieren sind.
Schlussendlich hilft der Hersteller beim Innenausbau mit Planung und Beratung, die bis zur Erstellung von Materiallisten und
der Angabe von Richtpreisen reicht.
Gute Betreuung in allen Phasen des Hausbaus
Beratung in der Planungsphase und gute fachliche Betreuung während des Baus sind das A und O, wenn ein Haus
selbst gebaut wird. Für die Entwurfsplanung stehen systemerfahrene Architekten zur Verfügung, die auch über die
Baukosten und mögliche Einsparungen informieren können. Während der Genehmigungsphase wird ein detaillierter
Zeitplan erarbeitet, mit der Bauanleitung kann sich der Bauherr auf künftige Arbeiten vorbereiten. Alle Schritte bei der
Durchführung werden genau besprochen. Wenn die Baugenehmigung vorliegt und die Lieferungen anlaufen, steht ein
Bauinstrukteur jederzeit mit Rat und Tat bereit. Der Architekt überwacht die Ausführung und nimmt zum Beispiel alle
Statischen Konstruktionen ab. Der Fachberater koordiniert alle Zulieferungen von Öko- domo. Er berät auch beim
Innenausbau, wenn es um Elektroinstallation, Estrich, Innen- und Außenputzarbeiten, Boden- und Wandbeläge geht.
Am Ende steht ein im wahren Sinne eigenes Haus zu einem erschwinglichen Preis.